Construtora ou Incorporadora, qual a diferença?

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Na hora de comprar um imóvel, principalmente quando é o primeiro, muitas pessoas podem apresentar dúvidas sobre quem montou aquele projeto, se foi uma construtora ou incorporadora. 

Afinal, o mercado imobiliário é muito amplo, e quando vai comprar uma propriedade, nova ou na planta, é importante saber com quem conversar. É assim que se obtém assistência em algumas circunstâncias, mas é necessário saber quem vai te ajudar em cada situação.

Mas a verdade é que muitas pessoas acreditam que tanto a construtora quanto a incorporadora realizam as mesmas funções, o que está errado.

Existem muitos aspectos que as diferenciam e é importante conhecê-los para que você possa se direcionar, se estiver interessado em adquirir um imóvel. Além disso, também é importante conhecer e saber o que faz uma loteadora.

Isso porque é com elas que você vai se relacionar a partir do momento em que decidir comprar uma casa ou apartamento. E não importa se a aquisição é para morar ou investir, entender suas diferenças torna todo o processo mais simples.

Pensando nisso, neste artigo, vamos explicar o que faz uma construtora e uma incorporadora, quais são as funções de uma incorporação imobiliária e mostrar o papel de uma loteadora. Se você tem dúvidas sobre o assunto, leia até o final.

O que é uma construtora?

A construtora é uma empresa contratada pela incorporadora para executar os projetos de edificação. Em outras palavras, é a responsável por iniciar as obras. É ela quem contrata os profissionais necessários para cada atividade inerente a uma construção, tais como:

• Levantamento de alvenaria;
• Instalação hidráulica;
• Instalação elétrica;
• Impermeabilização.

Esse tipo de empresa também é responsável por cumprir o memorial descritivo, bem como os prazos e normas vigentes. Ela também entra em contato com os fornecedores, para obter os materiais e equipamentos necessários, como no caso de alarme para casa.

Toda a responsabilidade em relação aos riscos durante a construção é de responsabilidade da construtora, e aqui entram os acidentes de trabalho, retrabalhos por falta de contratação, pagamentos de impostos e mão de obra, dentre outros.

Portanto, essa empresa é responsável por tudo o que diz respeito à construção da obra, do início ao momento da entrega.

Também existem as construtoras que são suas próprias incorporadoras, sendo assim, podemos encontrar diferentes organizações desse tipo, mas todas elas devem descrever suas atividades em seu contrato social.

O que é uma incorporadora?

Dentro do mercado imobiliário, a incorporação de imóveis diz respeito ao registro da documentação de um projeto, de acordo com suas necessidades e objetivos.

Pode ser para fins residenciais, comerciais ou mistos, além de ser uma empresa responsável por outras especificações, como avaliação de custo de obra.

Portanto, a incorporadora se responsabiliza por toda a formalização, não cabendo a ela serviços inerentes a outras empresas, como manutenção elétrica industrial.

Seu papel é formalizar os imóveis, registrando em cartório todos os itens definidos no empreendimento, como a forma com que será construído, número de unidades ou se é uma construção autônoma, áreas, vagas de garagem, número de quartos, entre outros.

Também é responsável por realizar os projetos de arquitetura, comercialização das propriedades, bem como é ela quem contrata a construtora.

Assim sendo, uma pessoa que esteja procurando um imóvel novo ou na planta para comprar deve se dirigir a uma incorporadora. É uma empresa que conta com diversas outras para prestar um bom atendimento, portanto, é uma empreendedora.

São escritórios de arquitetura e engenharia que elaboram projetos elétricos, arquitetônicos, de telefonia, hidráulicos, além de consultores de planejamento imobiliário, financiadoras, entre outros.

Entendendo o que é incorporação imobiliária

Incorporação imobiliária é um procedimento que viabiliza a construção de empreendimentos, como no caso de condomínios residenciais.

Ela permite a venda das habitações que serão construídas por meio de alienação, a famosa venda na planta, em que há captação de recursos para financiar o projeto.

A incorporação imobiliária é responsável por separar os documentos necessários, tais como escritura e registro do imóvel, requerimento de incorporação imobiliária, documentação completa para pessoas físicas e certidões negativas do imóvel.

Muitos outros documentos são necessários, e cabe à incorporação imobiliária organizá-los. Mas além disso, ela também é responsável por fazer um estudo do terreno onde a obra será realizada.

Assim, é feito um estudo técnico com uma empresa de topografia sobre as propriedades do solo e averiguação da Lei de Zoneamento Municipal, que regulamenta a ocupação do solo.

Também obtém permissão para o potencial construtivo, que determina a área total que deve ser construída e quantos andares o condomínio terá.

A incorporação imobiliária também é responsável por pesquisar o cenário do mercado imobiliário, para saber como está a concorrência, quem é o público-alvo e outras questões que deem suporte ao planejamento estratégico da operação.

Também é feito um estudo de viabilidade econômica para suportar o planejamento financeiro para a inclusão de itens como laje treliçada.

Por isso é levantado o custo por metro quadrado, orçamentos, pagamentos e salários. Ao ter esses números em mãos, é possível descobrir se o negócio é rentável ou não, e é assim que o Valor Geral de Vendas é gerado.

O VGV reúne o custo aproximado de vendas de todas as unidades, e a incorporação segue com a execução da obra. Em paralelo às vendas, é feita a captação de recursos para dar andamento à obra e entrar em contato com fornecedores, como uma fábrica de tubos de aço.

É feita a contratação de uma construtora, que vai decidir quem serão os fornecedores, bem como a equipe técnica responsável para iniciar as obras e terminá-las dentro de um prazo estipulado.

Depois das vistorias técnicas e averbações, a incorporadora imobiliária pode organizar a primeira assembleia condominial, para definir a minuta registrada em cartório, distribuir os manuais dos síndicos e proprietários, além do registro individual das unidades.

Também é emitido o Habite-se aos moradores, para que seja possível a efetivação do uso habitacional das unidades.

Antes disso, a incorporação imobiliária, a fim de levantar todos os recursos necessários para a qualidade da construção e tudo o que a envolve, como conexões hidráulicas, inicia o processo de crédito imobiliário.

O projeto deve ser apresentado às instituições financeiras que possibilitam o financiamento da obra. É possível obter esse crédito de diferentes maneiras, como nos bancos e demais instituições, que avaliam a documentação e a viabilidade do empreendimento.

Também é possível usar o crowdfunding imobiliário, no qual uma empresa reúne um grupo de investidores para captar uma parte do VGV da obra.

Depois de um prazo previamente acordado, os investidores recebem um lucro projetado e possíveis rendimentos mensais. Aí sim a incorporadora pode começar a comercializar o empreendimento, por meio de estratégias de marketing imobiliário.

Enquanto é papel da construtora contratar empresas de transporte de carga para os materiais, a incorporadora imobiliária cuida do lançamento do projeto, gerencia equipe de vendas, faz anúncios, análise de crédito, dentre outros trâmites.

Qual é o papel da loteadora?

Você já sabe o que é incorporadora e construtora, mas também é importante saber o que é uma loteadora. Ela se diferencia das demais por conta da legislação que se aplica às suas atividades.

A função dessa empresa é parcelar o solo, ou seja, ela é responsável por criar novos bairros dentro de uma região. Também se responsabiliza por toda a infraestrutura de um empreendimento, como canalização de água, esgoto e energia.

Toda empresa, como um escritório de serviços de contabilidade, possui um papel definido, no caso das loteadoras, elas garantem a correta instalação de energia elétrica de um lote.

Assim, independentemente do tipo de obra que será realizada, os usuários poderão usufruir de eletricidade no dia a dia.

Também é a loteadora que se encarrega de providenciar e garantir iluminação pública nesses espaços. É dessa forma que a população no local consegue usufruir da segurança de uma boa iluminação em espaços públicos.

Outro papel importante dessas empresas é quanto à distribuição de água, de modo que o loteamento tenha distribuição de água potável e ligação com a rede municipal.

Também é responsável pela drenagem superficial de água por meio de canaletas ou meio fio, rede de coleta e estação de tratamento de esgoto, bem como a pavimentação de todos os lotes.

Conclusão

Como vimos, os empreendimentos que conhecemos hoje dependem de empresas que garantam a qualidade e a segurança de suas obras. Cada uma é responsável por uma parte da construção e de toda a burocracia necessária para sua existência legal.

Agora que você já sabe qual é o papel de cada frente, pode tirar suas dúvidas em relação ao imóvel que está comprando com a fonte certa. É uma forma de investir com segurança e fazer um bom negócio.